西安二手房销售 政策催生二手房市场“售改租” 一二手房联动

　　记者：现在已经出现卖家“售改租”或者降价销售，而中介公司也开始代售期房以求生存，这样的方式是否会对西安二手房销售 整体交易低迷的状况有所改善？

　　李连源：一、二手房的联动是针对目前市场的权宜之计，一、二手房的联动在发达地区已经成熟了，作为西北的门户，西安相对来说滞后其他的地区，一、二手房联动我认为它不光是在于应对目前市场的低迷，增加企业的收入，它还在于拓展经济人的思路，开拓视野，全面发展。长期以来，在业界有一个说法，干二手房的去卖一手房，很快能进入角色，而一手房的来卖二手房，却迟迟不能进入角色，这个说法虽然有失偏颇，但是也至少说明了西安市场一手房和二手房买卖市场上背靠背的现状，长期以来，虽然一、二手房的买卖都归中介类，他必须要具备中介上岗资格，但是一、二手房之间的交流太少了。一、二手房联动的作用如何暂且不说，但是它今后必然是一种发展的方向。

　　记者：怎样才能使西安二手房销售 市场走出低迷的现状呢？

　　李连源：限购在市场上的具体表现是堵，如果想要二手房活跃起来，不要冲撞限购的大政策，如果对刚需而言，之前凡是没有成套住宅的刚需，那个是不受影响的，政策对西安二手房销售 有一个规定，二手房的房贷首付不低于60%，利率不低于1.1，这个政策不要变，但是他是首套，对于购90平方米以下的刚需，保持“二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍”政策不变，让他们通过低首付、基准利率来实现购房愿望。现在十年左右的住宅首付比例增加到4、5成，而且基准利率之上对首套的也涨的30—40%不等，要把这一块完全放开，这个跟限购是不冲突的。

　　另外，对于购90平方米以上，144平方米以下的这个，这个还有一条政策对它是有制约的，对个人购买房屋不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税进行适当减免。这个征税包括契税、营业税、个税，就是9.6%多，还不算中介费，这个应该是实施减免的，比如不够144平方米，只需要强调你要买的这个房虽然不足5年，但是它是次交易，你还要限制卖家去炒作，对次交易的，而买的又是刚需，这样的话，对他相对来说应该减免，另外契税应该减半，按照1.5%来，现在是3%。至于购买144平方米以上的保持原有的政策，这样政策就体现了有刚性，也有人性化的一面。

　　构成二手房的市场不光是买卖，还有租赁，“售改租”以来，二手房租赁市场的房源增加了，对二手房的租赁应该有促进，但是市场往往是相反的，“售改租”的需求首先是投资的需求，就是原来房子好价卖不了，就想租，但是租不了，宁愿闲也不低价租。造成了房源看着多，实际成交小，首先业主要调整心态，必须在国家宏观调控的大政策下，你的房子闲不如让它产生一些效益，让资产性收入增加，哪怕这个收入跟平常比低了一些，但是这个房子以后还要卖，把这个工作要做好，而中介机构也应该做好劝导工作，劝导工作就是，你要劝导有租房需求的人，今年房租上涨是个市场现象，不是中介而为，大家对这个要有认识，我们劝导房东房子闲着也是闲着，租出去，为企业增收和走出这个窘境，我们要出泪流汗。